CATASTO e IMU / Anticipazioni sulla riforma del Governo Monti

Sara' il Governo, in collaborazione con i Comuni, a procedere alla revisione del catasto dei fabbricati, per dare a ciascun immobile un valore patrimoniale e una rendita aggiornati. Lo prevede l'articolo 2 della bozza del disegno di legge delega per la riforma fiscale che sara' esaminato questo pomeriggio dal Consiglio dei ministri. "Al fine di migliorare i livelli di equita', perequazione, trasparenza e qualita' delle informazioni reddituali e patrimoniali nel settore immobiliare - si legge nel testo del Ddl delega - il governo e' delegato ad attuare una revisione del catasto dei fabbricati in collaborazione con i Comuni in cui i fabbricati stessi sono collocati, con l'obiettivo di attribuire a ciascuna unita' immobiliare il relativo valore patrimoniale e la rendita, applicando in particolare per le unita' immobiliari urbane censite al catasto fabbricati" alcuni principi e criteri direttivi.

Pagheremo le tasse sulla casa in base ai metri quadrati, e non più con i vani catastali. E lo faremo partendo dalla realtà del mercato immobiliare, e non più da valori fiscali archeologici. La riforma del catasto è tutta qui.

L'obiettivo era stato annunciato dal premier Mario Monti già prima di Natale: correggere il valore su cui si applica l'Imu, così da superare le sperequazioni nella distribuzione del prelievo senza aumentare il carico complessivo.


Le ingiustizie dell'Imu


Ci sono case in centro che sono rimaste accatastate come stamberghe, e pagheranno pochi spiccioli di Imu, anche se negli anni si sono trasformate in loft di lusso. E ci sono alloggi penalizzati da una distribuzione delle stanze che – a parità di superficie – fa aumentare il numero dei vani e la rendita catastale. Sono queste le classiche ingiustizie delle rendite catastali. Alle quali va aggiunto però l'effetto delle fluttuazioni del mercato, che nelle metropoli ha portato i prezzi a superare anche di 8-10 volte i valori fiscali, mentre in provincia – dopo l'ultima rivalutazione del 60% con l'Imu – non è raro trovare casi in cui i due importi sono allineati.

Obiettivo riforma


Per ora dall'agenzia del Territorio non trapelano indicazioni. Si partirà dalla divisione del territorio di ogni comune in tanti «ambiti territoriali del mercato», così da distinguere – a esempio – le vie dei negozi dai quartieri residenziali. Negli ultimi dieci anni, l'Agenzia del Territorio ha già compiuto molto lavoro su questo fronte, individuando le cosiddette "microzone", che "mappano" la città in modo più dettagliato rispetto alle attuali zone censuarie.

Il secondo passo sarà la revisione delle categorie catastali, ormai superate. Basti pensare che oggi il 70% delle case è in A/2 o A/3, ma questa distinzione – che quasi sempre implica più tasse per le A/2 – non ha alcun legame con il mercato. Si potrebbe passare, allora, a una classificazione più sempliceObiettivo riforma


Per ora dall'agenzia del Territorio non trapelano indicazioni. La bozza del Governo, però, permette già di fissare qualche punto fermo nella road map verso il nuovo catasto. Si partirà dalla divisione del territorio di ogni comune in tanti «ambiti territoriali del mercato», così da distinguere – a esempio – le vie dei negozi dai quartieri residenziali. Negli ultimi dieci anni, il Territorio ha già compiuto molto lavoro su questo fronte, individuando ad esempio a Milano 59 microzone, che "mappano" la città in modo più dettagliato rispetto alle tre zone censuarie.

Il secondo passo sarà la revisione delle categorie catastali, ormai superate. Basti pensare che oggi il 70% delle case è in A/2 o A/3, ma questa distinzione – che quasi sempre implica più tasse per le A/2 – non ha alcun legame con il mercato. Si potrebbe passare, allora, a una classificazione più semplice (case singole, palazzi e abitazioni di lusso) divisa poi in sottogruppi.

Definiti gli ambiti e le categorie, bisognerà attribuire un valore fiscale a ogni singolo immobile. E qui entrerà in gioco l'algoritmo, cioè la funzione informatica che, partendo dai valori medi, li declinerà in base alla caratteristiche della zona e del singolo edificio. E consentirà anche di aggiornare periodicamente i valori, evitando che la fotografia catastale delle città diventi rapidamente sbiadita.


Chi perde e chi guadagna


Il carico fiscale aumenta nelle grandi città e nelle zone turistiche più rinomate, mentre tende a diminuire in provincia. Ma possono sperare in uno sconto anche le zone di periferia delle grandi città, gli immobili costruiti di recente o totalmente ristrutturati e le vecchie case di pregio che – negli anni – hanno sofferto il degrado del quartiere o dell'edificio in cui si trovano.
Lo Stato potrà anche ridurre le aliquote base, ma se i sindaci saranno costretti a fare cassa rischierà di riproporsi la stessa raffica di rincari che sta prendendo forma in queste settimane con l'Imu applicata al vecchio catasto.