Tremilaquattrocento appartamenti. Nuovi, dignitosi, con un vicinato che non metta a prova la capacità di sopravvivenza dei più miti come succede nelle peggiori periferie, E destinati a circa 15mila cittadini dell’unico ceto in vera espansione demografica di Milano: quelli troppo poveri per affittare o comprare col mutuo un alloggio a prezzi di mercato, e non abbastanza poveri per accedere alle case popolari. Giuseppe Guzzetti, il presidente di Fondazione Cariplo e Acri che dell’impiego della finanza etica per fare edilizia sociale ha fatto una lunga battaglia, spiega: «Giovani coppie, anziani, studenti, ceto medio: oggi la fascia di persone in difficoltà che non riesce ad avere accesso ad abitazioni dignitose è sempre più ampia. Il problema è certo una priorità a Milano, ma è giusto dire che riguarda tutta Italia».
Per quel ceto, almeno sulla carta, il piano del Comune di Milano, della Regione e della Fondazione Housing sociale della Cariplo che per buona parte se ne fa regista e garante, è una rivoluzione. Copernicana addirittura, rispetto alla lunga fase dei "grandi progetti" cittadini, le celebri e griffate distese di palazzi di lusso e grattacieli d’uffici ormai in fase avanzata: stavolta si parte da una fame, a Milano, di almeno 40mila alloggi. Poi si cerca l’ingegneria finanziaria e politica per quadrare il cerchio, visto che quella fame è del tutto insaziabile ai prezzi di mercato.
Nel caso del fondo "Abitare 1" della fondazione Cariplo, intervengono investitori istituzionali volonterosi che accettano la promessa di un ritorno pari al 2% più inflazione: banche, Cassa depositi e prestiti, imprese di tradizione sociale, Regione, per un totale di 85 milioni spalmati su tre aree da edificare, circa 100mila metri quadrati per 6700 alloggi, 100% di affitto a canone calmierato per trent’anni sui 70 euro al metro quadro (quando a Milano non si va mai sotto i 100). E in più una funzione che la finanza etica rivendica con forza studi preliminari attenti sulla composizione demografica, economica, etnica prevista, per immaginare i servizi più utili e soluzioni che "facciano comunità". Per dire, se ci si aspettano molte coppie con l’ambizione di far figli, asilo nido sovradimensionato e spazi commerciali offerti preferibilmente a chi vende prodotti per bambini, anziché a sale corse o jeanserie.
Secondo una battuta che circola, una specie di "finanza Tafazzi", benché nobilissima e necessaria: e infatti gli stessi protagonisti considerano quell’accordo col Comune di Milano siglato nel dicembre 2005 un protocollo sperimentale «non automaticamente replicabile», come dice Carlo Cerami, consigliere Cariplo delegato per l’housing sociale: «Un episodio importante e non isolato, ma che prevede alle spalle un fondo etico, fatto di investitori particolari per cultura e dimensioni di impegno che non si trovano facilmente». Tanto che la seconda tranche del piano social housing milanese, 8 aree periferiche per oltre 200mila metri quadri e 1700 alloggi, sarà piuttosto diverso: 30 milioni messi dalla Regione e 20 dal Comune servono a ridurre di circa un punto il costo del denaro attinto alle banche per i privati che si impegnano nell’impresa sociale. La fondazione Cariplo non ci mette risorse ma solo studio e consulenza nella negoziazione. E meno stretti finiranno per essere i vincoli sociali dei progetti: ci sarà una quota di edilizia libera per rimunerare in parte quella convenzionata, il 25 per cento d’affitto e il 75 in vendita.
I termini di gara per il progetto del fondo etico si sono chiusi da una settimana, entro l’anno ci sarà l’assegnazione e nessuno si aspetta sorprese: il fondo "Abitare 1" è l’unico candidato plausibile. Per le altre 11 aree milanesi, invece, i termini sono a fine dicembre e ci sono più incognite: altre gare del genere (una a Bologna nel maggio 2007) sono andate deserte. Ma Carlo Cerami inclina all’ottimismo: «Ci sono segnali addirittura sorprendenti, imprese private e cooperative intenzionate a competere, almeno per le aree più attraenti fra quelle in campo». Sarà che la crisi, almeno in qualche caso, ha i suoi vantaggi: «Da un lato prosegue Cerami rende accettabili percentuali di utile che prima non sarebbero neppure prese in considerazione, dall’altra moltiplica la domanda di edilizia sociale, mettendola al centro dell’attenzione delle manovre anticrisi. Si vede anche da quest’ultima, che consolida la svolta a favore dell’edilizia sociale contenuta già nella finanziaria del governo Prodi». Giuseppe Guzzetti non nasconde l’orgoglio: «Fondazione Cariplo e altre fondazioni di origine bancaria hanno messo a punto un modello che ha dimostrato di poter funzionare. Il piano casa del Governo del resto è stato più volte esplicitamente riferito a queste nostre esperienze».
Maurizio Bono
da Repubblica.it, supplemento affari e finanza, del 24.11.2008
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