Leggere molti annunci, visitare molte case, studiare bene il mercato cittadino. E poi, se avanza tempo, studiare ancora un po' il mercato. Ecco la regola d'oro per chi si è dato l'obiettivo di comprare un'abitazione (o venderla) nel 2011.
Le previsioni sull'andamento dei prezzi immobiliari non sono fatte con la sfera di cristallo, ma un punto pare certo: l'anno che è appena iniziato non avrà un'impronta marcata ed esalterà – ancora più del 2010 – le differenze tra immobili e zone cittadine.
Gli uffici studi delle principali reti di agenzie immobiliari sono d'accordo: dopo un ciclo negativo di 36 mesi (record degli ultimi 20 anni) il numero di compravendite invertirà la tendenza, mentre i prezzi rimarranno stagnanti o in lieve ribasso.
Tecnocasa, la più ottimista, prevede nelle grandi città un aumento medio delle quotazioni tra lo zero e il 2%; Ubh si ferma alla stabilità; Gabetti ipotizza un -2 per cento. Tutti concordano sul fatto che nei capoluoghi di provincia e nei centri più piccoli i prezzi, al massimo, resteranno stabili, ma non saliranno. «Inflazione, disoccupazione, scarsa propensione agli investimenti ci avvisano che la prudenza nel fare stime sulla crescita è d'obbligo», avverte Alessandro Ghisolfi,dell'ufficio studi di Ubh. Senza contare la variabile credito: per molte famiglie, secondo Ubh e Tecnocasa, il mutuo potrebbe restare off-limits.
Le previsioni sull'andamento dei prezzi in 53 capoluoghi, elaborate da Tecnocasa, giocano con piccoli numeri: dal -4% massimo atteso a Modena fino al +3% previsto per Aosta, Parma, Genova, Imperia e Savona.
Tutto lascia pensare che l'inerzia del mercato sarà ancora favorevole a chi vuole (e può) comprare: l'offerta è ampia, gli immobili restano sul mercato per cinque-sei mesi e ci sono margini di sconto del 10-12% (sconti e tempi di vendita nelle varie città).
La parola d'ordine, però, continuerà a essere «selezione». Uno sguardo ai prezzi rilevati da Tecnocasa lo dimostra: nei primi sei mesi del 2010, a Milano gli alloggi alla Comasina hanno perso il 9,1% del valore su base annua, scendendo a 2mila euro al metro quadro, mentre in Tito Livio sono saliti del 10%, a 3.300 euro. Ed esempi simili si possono trovare in tutte le grandi città.
Insomma: quale che sia la motivazione all'acquisto, bisognerà leggere con cura il mercato. Guido Lodigiani, a capo dell'ufficio studi di Gabetti, traccia così l'identikit dei «buoni affari» per il 2011: «Per alloggi di grandi dimensioni, in zone non prestigiose, continuerà la difficoltà di collocazione sul mercato. Inoltre, le quotazioni dovrebbero scendere leggermente in città nelle zone periferiche, senza progettualità infrastrutturale e nelle zone in cui ci sono molti immobili finiti in pronta consegna». Chi sta cercando la prima casa, potrebbe trovare conveniente questo tipo di soluzioni. Dopotutto, se il budget è magro e se non si pensa di dover rivendere per almeno cinque-dieci anni, si può accettare il rischio di una svalutazione immediata, sperando in una ripresa nel lungo periodo.
Chi sta cercando una casa da dare in affitto o una casa vacanze, invece, non potrà trascurare la rivalutazione. Anche perché, come dimostrano gli ultimi dati di Assoedilizia, la redditività media della locazione si ferma al 4,9%, che diventa l'1,5-2% al netto di imposte e altri oneri. In un'ottica di incremento di valore dopo il 2011, suggerisce Lodigiani di Gabetti, «i tagli piccoli per investimento, nelle grandi città e nei capoluoghi, sono le tipologie più interessanti».
Anche chi vende farà bene ad aprire gli occhi: per tarare meglio la richiesta e non allungare inutilmente i tempi di vendita; oppure, magari, per decidere di rinviare una cessione non indispensabile in attesa di tempi migliori. Un aiuto per decifrare il mercato arriva dalle stime di Ubh sul trend dei prezzi nel 2011, quartiere per quartiere.
L'esperienza insegna che i centri storici sono i primi a rivalutarsi quando il mercato riparte, seguiti dalle zone semicentrali ben servite o interessate da progetti di sviluppo immobiliare. In queste aree, quindi, ci saranno i pezzi pregiati più scintillanti, difficili da comprare con uno sconto o – all'inverso – facili da vendere con profitto.
Queste considerazioni "geografiche", però, andranno sempre mediate con le caratteristiche dell'alloggio. Spiega Fabiana Megliola, responsabile del l'ufficio studi di Tecnocasa: «Gli immobili vetusti, che richiedono ristrutturazioni importanti, potrebbero subire diminuzioni dei prezzi. Viceversa, le abitazioni di medio livello, ma dotate di garage o balcone e posizionate in zone tranquille, potrebbero registrare dei rialzi, soprattutto se l'offerta circostante è di livello medio-basso».
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